상가 가치 파악하고 매매 시 가격 및 수익률 계산하기 (수익성 부동산)

상가 구매 시 기본은 내가 사려는 그 상가 가치 즉, 매매 가격을 알아내는 것이 첫번째입니다. 상가를 구매해서 직접 사용하려는 경우도 그렇고 투자할 때도 물건을 실제 가치보다 비싸게 주고 사서는 투자 수익을 크게 이뤄낼 수는 없을 겁니다. 오늘은 5분 안에 상가 가격 파악하는 방법 알려드리겠습니다.

상가 가치 구하는 기본 산식

상가는 대표적인 수익성 부동산으로 분류됩니다. 알려드릴 산식은 투자용 오피스텔이나, 월세형 주택 등 모든 수익성 부동산을 살 때 똑같이 적용할 수 있습니다.

월세 x 12 개월 = 연 임대료

보통 월세를 받기 때문에, 월세에 12개월을 곱해서 연 임대료를 구합니다.

연 임대료 / 수익률 + 보증금 = 수익성 부동산 가격

[참고] 첫째도 입지, 둘째도 입지

임대료를 알고 있는 경우 수익성 부동산 가격

예를 들어, 보증금 3천만원에 월세 100만원 짜리 상가가 있고, 수익률이 6%라고 가정하겠습니다.

• 연임대료 = 100만원 x 12개월  = 1200만원
• 1200만원 / 수익률 6% = 2억 + 보증금 3천만원
• 부동산 가격 2억 3천만원

수익률을 5%로 가정하고 다시 계산해 볼게요.

• 100만원 x 12개월 = 연임대료 1200만원
• 1200만원 / 수익률 5% = 2억4천만원 + 3천만원
• 부동산 가격 2억 7천만원

상가 가격 알아내는 방법은 이 산식 하나로 끝입니다. 다만, 수익률 하나에 가격이 달라졌는데, 수익률 이야긴 뒤에서 다시 하겠습니다.

임대료를 모르는 경우 수익성 부동산 가격

해당 상가가 공실이거나 상가 주인이 자가로 상가를 사용하는 경우에는 가치와 임대시세를 알 수 없습니다. 임대시세를 알아내야 가격을 파악할 수 있습니다. 예를 들어, 영등포시청역 인근 상가 임대료를 알고 싶다면 “네이버에서 영등포 상가 월세”라고 검색합니다. 원하는 위치를 클릭하면 아래 그림처럼 1층 사용면적과 월세금액을 알려줘요. 네이버에 등록된 매물 중엔 허위매물도 있지만, 임대물건은 허위 매물이 거의 없는 거 같아요.

이렇게 주변 시세를 확인하고 기본 산식으로 계산해 보면 됩니다.

신규 분양 상가나 임대료가 없는 상가를 구매할 때 얼마에 임대 놓을 수 있다고 분양대행팀, 매도자, 중개인이 말씀하셔도 꼭 본인이 다시 확인하시기 바랍니다.

관건은 수익률 (수익률이 가격을 좌우)

아까 계산한 내용을 다시 볼게요.

• 100만원 x 12개월 = 1200만원 / 6% = 2억 + 보증금 3천만원 = 부동산 가격 2억 3천만원
• 100만원 x 12개월 = 1200만원 / 5% = 2억4천만원 + 보증금 3천만원 = 부동산 가격 2억 7천만원

임대 시세가 같아도 수익률에 따라 가격이 달라집니다. 누군가는 지역별로 그 지역에 수익률이 결정되어 있다고도 하는데요. 하지만, 수익률 판단은 본인인 할 수 있어야 합니다.

월세하고 보증금을 합쳐서 임대시세라고 하는데요. 임대시세는 지역별로 어느 정도 결정되어 있습니다. 그래서 임대시세는 따르는 게 맞아요. 그리고 수익률만 알면 수익성부동산의 매매 가격을 알 수 있는데, 수익률은 지역별, 물건별, 사람마다 다릅니다. 그래서 수익률에는 위험수익률을 포함해야 합니다.

• 수익률 = 기본수익률 + 위험수익률

이론상으론 무위험률 + 위험할증률이라고도 하는데, 표현하기에 딱딱하니, 기본과 위험이라고 생각하시면 됩니다.

기본 수익률

기본수익률은 당연히 예금수익률이나 대출이율입니다. 상가를 사면 취등록세도 내야하고 임차인 걱정, 공실 걱정, 임대료 수취도 신경 써야 하는데 당연히 은행 이율보다는 더 나와야 하잖아요? 은행 이율을 2% 내외라고 생각하시면 되고 요즘 많이 올랐는데, 요즘만 그런거니 보수적으로, 낮은 이율로 먼저 고민하세요.

대출 이율은 개인신용도에 따라 다르겠지만, 한 2~3년전엔 3% 후반에서 4% 정도였습니다. 많은 분들이 기본이율을 예금수익률로 잡으라고 하지만 저는 대출이율로 잡는 게 맞다고 봅니다. 100% 자기자본으로 투자할 분은 많지 않으니 무조건 대출이율보다 수익률이 높은 부동산에 투자해야 정의 레버리지 효과를 누릴 수 있습니다.

레버리지 (leverage 지렛대) 효과란?

차입한 돈을 지렛대 삼아 자기자본이익률을 높이는 것

수익률 4% 상가를 사는데 대출이율이 4%면 빌린 돈에서 나오는 수익은 대출이자로 다 나가고 내가 들인 돈에서만 4% 이율을 먹겠다는 뜻이고요.

수익률 5% 상가를 사는데 대출이율이 4%면 빌린 돈에서 이자를 내고도 1%의 수익률을 먹는 것이고, 내가 들인 돈에서도 5%의 수익이 나게 돼요.

수익률 3% 상가를 사는데 대출이율이 4%면 빌린 돈에서 나오는 수익보다 대출이자를 더 내게 되고요. 내가 들인 돈에서는 3%의 수익이 나니까 전체적으로 3%의 수익도 안 나는 결과를 초래합니다.

그래서 기본 수익률은 대출이율인 4%는 기본으로 나와줘야 한다고 봅니다.

위험 수익률

내가 물건을 사는데 위험도를 스스로 측정해서 거기다 수익률을 더하는 겁니다.

예를 들어 입지가 좋은 1층 상가라면 우량한 임차인이 들어와서 오래도록 임차할 가능성이 높으니 기본 수익률인 4% 받는다고 치고, 고층상가나 후면상가인 경우 공실위험도 커지고 기타 다른 위험도 있을 수 있으니 4% 기본 수익률이 1%, 2%, 3% 위험을 감당하는 본인의 성향에 맞게 정하기 나름입니다.

결국 시세(가치)라는 건, 매도인이 파는 가격, 매수인이 사는 가격, 즉, 자기가 팔고 싶은 가격과 자기가 사고 싶은 가격 두 사람의 주관적인 의사결정과 협상에 의해 결정된 매매 가격이 모여서 “시세”라는 것이 됩니다.

주거용 부동산이라면 모르겠지만, 수익성 부동산에 있어서 내 수익률을 남들이 결정한 수익률, 즉, 남들의 시세에 내 수익률을 맡길 필요는 없습니다. 남들이 4%의 수익률만 보고 부동산을 구매한다고 해서 나도 꼭 4%로 계산하고 살 필요는 없다는 겁니다. 중요한 것은 이 상가가 향후 임대료가 상승할지, 떨어질지, 지금의 수익률로 유지될지 판가름하는 것이 상가의 현재 시세를 결정하는 것에서 가장 중요한 것입니다. 그래서 강남에서는 2~3%대 수익률을 가진 수익성 부동산도 거래가 잘 됩니다. 왜냐면 수익률이 대출이자보다 안 나오지만 안정적인 임차인이 들어올거라는 확신, 그리고 가격이 계속 오를 거라는 기대감으로 그렇게 거래가 되어 왔습니다.

그러니 각자 해당 지역의 상권분석과 향후예측을 통해서 나름의 수익률을 정해보세요. 그렇게 정한 수익률을 요구수익률이라고도 합니다.

수익성 부동산 가격 알아보기

예를 들어, 매도인이 2억에 내놓은 1층 상가가 있습니다. 임대료는 보증금 2천만원에 월세가 65만원입니다. 이 경우 수익률은 얼마일까요?

• 65만원 x 12개월 = 연 임대료 780만원
• 매도가격 2억에서 보증금 2천만원 뺀 1억 8천만원으로 나눠주면
• 수익률은 4.3%입니다.
• 65만원 x 12개월 = 780만원 / (2억 – 2천만원) = 4.3%

매도인은 4.3% 수익률에 해당 부동산을 매도하기를 원합니다.

내가 요구한 수익률이 5%라면 얼마에 사야할까요?

• 65만원 x 12개월 = 연임대료 780만원
• 5%로 나눠주면 1억 5600만원
• 보증금 2천만원 더하면 = 1억7천6백만원입니다.

팔기를 원하는 2억과 사기를 원하는 1억7600만원 사이에는 2400만원의 갭이 있습니다. 여기서 네고를 시작하는 겁니다.

예를 들어 임차인이 이디아커피. 어지간해선 65만원 못 내고 나갈 일은 없고, 장기로 임차해 있을 가능성도 크고요. 그럼 위험수익률을 조금 낮게 조정해도 될까 싶었는데, 주변에 카페 2곳이 더 생기고 이디야도 곧 나갈 계획이라 건물을 내놓은 거래요. 그러면 위험수익률을 높여야 겠죠.

이런식으로 본인이 원하는 매매 가격을 맞춰 나가면 됩니다.

유용한 정보

[참고] 빌라 시세 5분 안에 파악하기

[참고] 통장압류 해지 방법